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原标题：一封“举报信” ，爆出两家头部房企合作背后的纠葛
一封“举报信 ”的出现，暴露出两家头部房企的合作“嫌隙 ” 。
近日 ，一封由北京兴鼎房地产开发有限公司发给广州国资委的“举报信” ，在业内流传。围绕北京璞樾项目，央企中建智地作为大股东 ，称操盘方越秀未遵循定价规则 ，对部分房源“暗中调价 ”，并影响了隔壁项目的销售 。
第一财经从接近双方企业人士处了解到 ，上述“举报信 ”的存在属实 ，目前项目各方股东正就该事件进行积极协商，争取妥善解决营销相关的问题 。
在当前的新房市场，楼盘降价或房企打“价格战” ，实际上较为常见 ，在豪宅扎堆的北京也是如此。但该事件的特殊之处，是项目合作方之间产生了纠纷。当楼市持续调整 ，房企合作开发的模式正暴露出隐患 。
京城豪宅“联姻 ”插曲
近日 ，央企中建智地和广州国企越秀地产，围绕北京璞樾项目的营销、操盘问题出现一些争议 。
作为由中建智地持股97%的子公司 ，北京兴鼎房地产开发有限公司向广州国资委发去一封“举报信 ” ，称越秀未按统一定价规则，通过重新制定表价 、调整折扣体系等方式 ，实际成交价与既定价逻辑产生偏差。
一家深耕北京的地产央企 ，为何与广州国资房企出现定价纠纷？
时间回到今年4月，“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体 ，以126亿元拿下黄杉木店组合地块 。随后项目被分为两部分开发 ，南地块（紫京宸园）由中建智地负责营销 、北地块（璞樾）由越秀负责营销和物业 。
从股权上看，两个项目实属“同宗同源 ”，且均是中建智地占比最高。在璞樾项目 ，中建智地、金茂 、越秀 、朝阳城开分别持股48.4%、33.1% 、17% 、1.5% 。在隔壁的紫京宸园 ，四方分别持股48.59%、32.9%、17% 、1.5% 。
但一个地块被分成两个项目开发 、且操盘方不同，不可避免会产生竞争。
为避免出现“贴身肉搏 ”的情况 ，两个项目在前期已试图打出差异化 。比如 ，紫京宸园主打宋式风格，户型从133平方米到400平方米不等；璞樾主打国际范、东方感 ，户型主要为152平方米～258平方米的全四居 。
到今年10月份 ，紫京宸园和璞樾相继开盘，项目方官宣的销售额分别为56.5亿元 、45.65亿元 ，成为当月北京新房市场上的两大热门项目。
不久前 ，两个项目还“合体营业”，发布了一张紫京宸园和璞樾10月网签“霸榜 ”北京冠亚军的海报 ，并贴出“两部时代作品 ，一种热销共识 ”的宣传词 。
但不到半个月，一封“举报信”的出现，暴露出了项目热销背后的合作争议 。
从纠纷的焦点价格上看 ，北京住建委数据显示 ，截至11月15日，紫京宸园合计网签120套 ，均价约9.85万元/平方米；璞樾合计网签130套 ，成交均价约9.96万元/平方米，两项目整体价差在1100元/平方米左右。
而中建智地认为 ，越秀在璞樾这一项目地块上 ，首开定价不合理，比如同素质楼栋对比 ，璞樾比隔壁项目低。中建方面还称 ，该项目营销人员有不恰当竞争行为，“导致南地块已认购客户流失”“客户对板块价格预期拉低 ” 。
于是 ，作为项目持股比例最高的股东 ，中建智地向越秀表明了态度 。一份由其发给越秀的函件显示，中建方面要求越秀交接北地块的营销工作。但该事件最终走向会如何，目前还无定论 。
第一财经从接近越秀人士处了解到 ，目前项目各方股东正就此进行协商 ，争取妥善解决；而中建方面的核心诉求，还是纠正不恰当的营销行为 ，最终希望两个项目能达成“共赢 ” ，实现板块价格良性运行，为市场提供好产品和好房子 。
房企合作开发潜藏风险
中建和越秀出现项目合作争议 ，核心还是因为新房市场竞争过于激烈。
从位置来看 ，紫京宸园及璞樾项目所处地段确实较为稀缺 。今年4月拿地时，业内分析师便表示 ，黄杉木店平房区地处东四环与五环之间 ，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块，项目各项配套十分丰富便利 。
同时 ，这两个项目所在板块属于实打实的“豪宅”地段 ，地块西北方向便是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘有润枫水尚 、华纺易城、国美第一城等。
不过 ，目前北京朝阳区在售的高端改善楼盘不少 ，比如保利朝观天珺 、金茂满曜 、中海时光之境、中海朝阳ONE，以及长江实业旗下的北京御翠园项目等 。官方消息显示 ，朝阳区未来三年还将推出30宗优质住宅地块 。
当各路高端楼盘正面竞争 ，购房者的选择性也在增多。对紫京宸园和璞樾来说，虽然项目地段及产品较为稀缺 ，但同样要面临板块内外项目的竞争 ，彼此之间的客群也有所重叠，一些客户两边都在看 ，要视项目最终销售再“下定 ” 。
此外 ，本次纠纷也暴露出，房企合作开发的模式存在一定隐患 。
在过往房地产市场繁荣时期 ，房企普遍倾向于利用合作开发以满足自身的规模发展需求。国泰海通地产数据显示 ，截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已达到44%的历史高位。
但这种合作开发模式在助力扩张的同时，也可能导致隐性负债增加 、债务结构复杂化等问题 ，背后的潜在风险 ，往往会在市场恶化时暴露出来 。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，当前房地产联合开发模式存在一些普遍性风险 。一是合作方利益协调困难 ，当市场形势发生变化 ，如销售不佳 、利润预期降低时，各方在定价、营销 、成本等方面容易产生分歧。
二是操盘权与股权不匹配风险 ，比如越秀作为小股东拥有操盘权 ，可能引发股东间的矛盾和冲突 。三是市场变化对合作的冲击，当项目销售压力增大 ，合作方可能会为了自身生存和发展 ，采取一些激进手段，破坏原有的合作平衡 。
目前 ，中建智地和越秀方面 ，在销售规模上均冲劲儿不小。
作为近几年北京新房市场的“大户 ”，中建智地是中建一局旗下的地产平台，2020年正式更名为中建智地置业有限公司 ，在业内打出了“二次创业”的标签 。此后 ，该公司在北京积极投资，其中不少是与同行合作拿地 。
中指研究院数据显示 ，2025年1～10月 ，中海地产 、中建智地、华润置地位居北京房企权益销售额榜单前三位，分别为376.2亿元、166.1亿元和162.3亿元。
越秀对北京市场同样看重 。2025年上半年 ，越秀在北京的合同销售金额197.2亿元 ，同比上升255.1% 。今年前十月份，越秀地产全口径销售额254.9亿元 ，位居第二；权益销售金额115.3亿元 ，位居第五。
两家北京楼市的“头部选手 ”，能否在合作项目上达成共识 ，还需后续观察 。
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